尋路房地產“新發展模式”系列報道之五

　　作為一種重要的新興業態，共享辦公既契合了人們對靈活辦公的需求，又能有效盤活存量商業地產，成為各類資本和運營商青睞的對象。雖然經歷過初始發展階段的行業震蕩，但在傳統房地產業面臨轉型、“良性循環”概念興起的當下，這一領域仍然值得探討。

　　近日，優客工場創始人毛大慶接受了21世紀經濟報道記者專訪，對于房地產行業新發展模式、城市更新領域的前景以及共享辦公的轉型迭代進行了闡述。

　　優客工場成立于2015年，是中國最大的聯合辦公運營商，公司于2020年11月在美上市，被稱為“中國聯合辦公第一股”。優客工場創始人毛大慶有過多年的房地產從業經驗，親歷了房地產業的變革與共享辦公行業的興起和迭代。

　　對于當下房地產領域的發展態勢，毛大慶認為，考慮到人口老齡化、城鎮化減速、居民收入穩定性受影響等因素，“良性循環”與“房住不炒”是房地產行業未來的主題，這意味著房地產行業必須要進行整體質量內涵的升級，而不是尋求數量上的突破。

　　就共享辦公領域而言，毛大慶指出，隨著經濟社會的發展和辦公模式的變革，企業對輕小、靈活、性價比高的辦公場地和敏捷辦公的模式更加青睞，這給共享辦公帶來了更大的發展機會，同時也給運營商提出了更高的要求。而經過資本熱潮洗禮的共享辦公行業，也正在走向成熟。

優客工場創始人毛大慶（受訪者供圖）

　　“新模式”要求在存量做文章

　　21世紀經濟報道（下稱21世紀）：去年末以來，監管部門在多個場合提出“促進房地產業良性循環”、“探索新的發展模式”的說法，這其中的涵義頗為豐富。結合行業發展階段和政策導向，如何理解“良性循環”的含義？

　　毛大慶：“良性循環”與“房住不炒”是中國房地產行業發展的兩個主題。前者是對泡沫的限制，后者是為行業發展進行托底。

　　現在的房地產形勢要考慮三個大背景，一是人口問題，中國的老齡化趨勢已經很明顯了；二是城鎮化進程減速，一二線城市人口趨于飽和，鄉村振興是城鎮化的B面；三是居民收入水平，尤其是在疫情之下，這是一個不確定因素。

　　三個背景因素疊加之下，國家提出“良性循環”是對行業的保護，也是對行業發展方向的一個整體把握。

　　21世紀：對于各市場主體來說，“新發展模式”有哪些內涵？要探索“新發展模式”，企業需要轉變哪些思路？

　　毛大慶：隨著人口出生率的下降，中國進入老齡化社會，房地產行業必須要進行整體質量內涵的升級，不再尋求數量上的突破。

　　住宅需求在很多城市正在趨于飽和，或者由剛需轉向改善型需求過渡，增量發展的商業邏輯需要轉型，如果房地產企業要追求增長，就要在存量上做文章。

　　優秀運營商的三個素質

　　21世紀：隨著房地產業進入存量時代，城市更新領域迎來了更大的發展空間。但目前來看，該領域仍然面臨投資回報周期長、商業模式不明朗等問題，這些問題需要如何破解？

　　毛大慶：基金和REITs可以有效解決投資回報周期的問題，也是專業機構能夠整體長期持有物業資產，持續提升資產價值，并最終獲得增值回報的前提。

　　在城市更新項目中，管理能力和運營能力同等重要。管理公司憑借優秀的品牌勢能，有能力把握項目增長的節奏，并通過多元化組合資產提升盈利能力。

　　運營公司本身不擁有實體物業，通過標準化運營、為空間提供內容支持和空間服務，從而收取運營費用。因為運營公司的存在，可以分攤很多項目的合并同類項管理費用，比如IT、財務、人力、傭金等等，以平臺型運營模式，以最小成本獲取利益最大化。

　　21世紀：作為領先城市更新領域的運營商，需要具備哪些素質？

　　毛大慶：最重要的有三點素質。

　　一是在地文化的融合性，運營商必須充分了解更新項目所在地的社區文化，并將其有機結合到項目體內。

　　二是IP孵化力，運營商必須要擁有足夠的年輕態消費洞察力，對于潮流和趨勢有著足夠精準的判斷力，在空間內植入更多具有潮流時尚屬性的可IP化的內容。

　　三是持續產出的能力，文化和IP都是城市更新的手段，而一家運營商最終的成功，必須要依托于持續產出的能力，只有將在地文化和IP內容通過優質的、高效的運營手段推廣出去，獲得可觀的效益，才是城市更新的成功落點。

　　輕資產是大勢所趨

　　21世紀：前些年，共享辦公一度是資本追捧的熱點。資本熱潮退卻之后，這一領域將如何進行轉型迭代？

　　毛大慶：行業都在向輕資產模式進行轉型，自持場地的模式將成為歷史。

　　輕資產模式由資產持有者負擔啟動成本，運營商提供低成本標準化的樓宇管理服務，投資方與運營方發揮各自的專業優勢，共享收益。從運營效果來看，這一模式是共享辦公行業減虧并加速盈利的有效手段。

　　目前，優客工場已形成“輕資產+saas+企業服務”的業務模型，為阿里巴巴、美團、360、忠旺集團等大客戶提供了多個城市的定制服務，大客戶資源和分公司企業成為了新項目短時間內提升入駐率的基礎。

　　數字化也是共享辦公轉型的重要方面。如優客工場，開發了UDA、Udata等系統提升智能管理效率，通過智慧物聯+SaaS應用云平臺及累積的服務經驗，將智能硬件與軟件運用到空間運營管理和辦公服務中，以科技手段降低經營成本。

　　在經歷爆發、低谷和洗牌之后，共享辦公行業的焦點不再是圈地擴張，而是轉向數字化和企業增值服務。

　　21世紀：企業增值服務的原則是什么？主要包括哪些方面？

　　毛大慶：企業增值服務主要原則是提升企業在非主營業務的選擇效率，實現業務輕量化，幫助企業資源投入越來越少，性能越來越好。主要包括幫助企業實現服務線上化、數據化，如提供服務商線上入駐篩選、入駐審核服務，提供完善的結算方式，推動周期產品流轉等。

　　另一方面，通過共享辦公線下場區聯動線上遠程辦公的模式，幫助企業建立更加靈活的遠程辦公集約化管理生態，建設“靈活辦公”友好型辦公場地。

　　共享辦公正在走向成熟

　　21世紀：疫情和近兩年的經濟增速放緩，對共享辦公帶來了哪些影響？共享辦公的特點出現了什么變化？

　　毛大慶：疫情暴發的最初階段，對共享辦公有一定影響，畢竟大家都不能出門了，工作生活的半徑受到很大限制。

　　但是當疫情逐漸緩解后，我們發現，共享辦公似乎更受歡迎了，這里有兩個因素。

　　一是疫情確實讓中小企業的財務狀況受到了影響，甚至一些大公司在財務上也出了問題，所以對于共享辦公這種小型、靈活、性價比高的辦公場景，更加青睞。

　　二是疫情暴發后，敏捷辦公的模式應該是更受歡迎了，那種群體式的大辦公環境，在疫情環境下是有一定限制的。

　　21世紀：近年來，中國共享辦公的行業認知度和市場滲透率正迅速提升，但自2019年以來，共享辦公市場的規模并未快速提升?，F階段，這一市場發展的制約因素有哪些？

　　毛大慶：共享辦公是一個新興行業，在最初幾年的爆發式增長期，行業內的從業者存在很多不成熟的或者是缺乏體系化的想法和做法，導致這個行業出現了一些問題。但最近幾年，這個行業正在逐漸走向理性，進入良性發展的軌道。

　　我們必須承認，共享辦公不是一個暴利行業，更不是一個可以迅速擴張的行業，而是一個長產業鏈的社會基礎盤，是服務于廣大企業的企業服務平臺。

　　我們都知道做好一個平臺有多難，從搭建、到模塊的塑造，再到整體的嵌合，這些都需要非常多的人力、物力，時間成本和經濟成本都要考量。共享辦公的市場在近幾年沒有出現快速提升，恰恰說明這個行業正在逐漸成熟，一些基礎的工作正在完成。