2015年，乘著創業大潮與共享經濟概念的兩股風，聯合辦公企業曾吸引無數創業者入場。主打共享經濟，以租賃靈活、裝修高檔、價位低廉等優勢吸引了一眾租戶。

　　在2015-2018年的這三年間，是國內聯合辦公市場最瘋狂的時間段，據騰訊研究院發布的《2016創新創業白皮書》來看，僅2015年，國內眾創空間數量就從50余家迅速增長至2300多家，增長了近46倍。但轉眼到了2018年底，受經濟環境影響，國內投資熱退潮，聯合辦公行業進入洗牌階段，市場熱度迅速遇冷。

　　其實從2019年開始，大部分聯合辦公企業資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內的多家聯合辦公頭部企業相繼爆出裁員、欠薪等消息。2020年突如其來的疫情，更是將本就愈發下滑的聯合辦公行業拉入寒冬。從整個聯合辦公行業的數據來看，據《2020年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》顯示，52.38%的聯合辦公品牌因為客戶減少，業務驟停。

　　至此，這場興起于2015 年的聯合辦公熱潮似乎終將迎來終局。

　　至今為止，聯辦行業仍未擺脫疫情帶來的下行壓力，且內部呈現分化趨勢——頭部和資深玩家的入駐率漸漸恢復，而中小玩家仍對著大片空置的工位一籌莫展。

　　在疫情發生后，Distrii辦伴為了緩解現金流壓力，收費方式變為押三付一、押二付三；某共享辦公空間的的工位基本都是七折“甩租”。為了吸引租客，他們屢屢給出優惠條件。盡管如此，這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間；甚至在某些共享空間，空置率已達到了90%。

　　以上是共享辦公行業中小玩家的現狀。根據《2018年中國聯合辦公活力指數報告》，聯合辦公出租率要達到85%才能實現盈虧平衡。

　　疫情下的國內聯辦頭部企業，也遭受了一定的重創。以聯辦經驗有13年之久的創富港為例，創富港在2020年2月疫情期間的增值服務收入僅為383萬元，2020年3月12日的出租率降低至81.82%。

　　正是因為疫情的沖擊，創富港多數的會員企業員工無法按時復工，老會員違約增多，新會員又無法及時補充，聯合辦公的出租率從90%迅速下降到了80%，同時收入占比約30%的服務收入也基本屬于停滯狀態。

　　但隨著國內疫情狀態的逐步明朗，在2020年6月30日，創富港的出租率迅速回升至了90.10%，當月增值服務收入達到1173萬，僅在2020上半年，就擴張了新共享辦公空間12家。

　　如今的局面看來，聯辦行業的分水嶺已經出現。頭部企業已經從疫情中走出逐步恢復，而分水嶺以下的玩家，依然處在水深火熱的階段。

　　國內聯辦的下一條路該何去何從？

　　創富港副總裁王永建認為，共享辦公其實沒有十字路口，只有一字路，就是通過極致的精細化的運營，輸入低成本高價值的產品，讓客戶樂意買單，讓自己能夠持續盈利活下去。

　　聯合辦公頭部企業的崛起，印證了不動產行業專業管理賽道的可行性。但與此同時，分水嶺也愈發明顯，這也印證了：單邊依賴資產增值獲取高收益的時代正在走遠，依靠精細化管理和創新實現資產穩健增值才是王道。

　　國內所有聯辦行業都在進行從“重資產”到“輕資產”的轉型。

　　今年年初，優客工場創始人毛大慶就宣稱，計劃在2020年達到約100個輕資產項目，輕重比例約1：1。

　　優客工場的輕資產模式是指提供空間設計和建造以及管理服務，以開發和管理業主的共同工作空間，業主承擔大部分投資。包括兩種類型：1、Ubrand，主要收取品牌、咨詢和運營服務費；2、U合作伙伴，與房東分享收入。

　　截至2020年6月，優客工場輕資產模式運營項目64個，管理面積22.14萬平米，占比39.4%。

　　優客工場輕資產模式（萬平米、%）

　　數據來源：公司財務報告

　　睿和智庫制圖

　　而創富港則一直堅持的是半輕資產運營模式，即在輕重模式之間進行中和，采用“租賃物業+自行裝修+自行運營”的模式。而這種模式是創富港目前能夠實現“價值最大化”的模式。

　　在半輕資產運營模式的盈利能力上，創富港董事長薛春還總結了7個關鍵盈利指標：

• 單店毛利率近50%；
• 單店經營性凈現金流達到銷售收入的近1/3比例；
• 公司整體經營性凈現金流占收入的1/4比例（扣除總部成本）；
• 小面積（1000平方米）的項目2年內回本，大面積（5000-10000平方米）的項目3年內回本；
• 每平方米EBITA在70-80元；
• 單店利潤保持35-55元/平方米/月之間；
• 同樣的投入，半輕資產運營收益是重資產收益的20倍（當市場租售比低于5%時）。

　　聯辦行業的下一步該如何走，或許每個人心里都會有不同的答案。但不變的是：聯合辦公市場是一個非?？简炦\營能力的領域，它和單純的房地產行業天生就有邏輯性的差異，需要專業的團隊和運營人員不斷深耕。