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透露一個共享辦公的驚人事實:空置率70%-90%

共享辦公正徹底告別“高光時刻”,“節衣縮食”成為主流節奏。

第一個征兆是降價?!拔覀冞@里整體都降價了,疫情之前都是1800元/月,現在只能租1300元/月?!敝嘘P村某共享辦公空間的負責人表示,這里的工位基本都是七折“甩租”。

為了吸引租客,他們屢屢給出優惠條件?!拔铱纯茨懿荒芙o您弄臺電腦,讓您在這免費用?!北M管如此,這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間。

第二個征兆是想盡辦法提高面積使用率?!耙咔檫^后,辦活動的少了,有的共享辦公空間干脆把活動場地改成工位出租?!?/span>

第三個征兆是關店。一位經常組織活動的創業者向鉛筆道透露,年前經常合作的某家辦公空間,今年直接選擇了關閉——這種關店情況在上半年普遍發生。

此外還有許多小信號,比如用盡一切資源變現?!叭ツ?,場地還可以進行資源置換,今年全部變成收費,每小時收費達500元。此前免費的場地,現在都需要數千元?!?/span>

這些微妙的調整,實際指向了1個結論:考驗共享辦公盈利能力的時刻到了。創投圈有一個論調:賣產品/服務值什么錢,賣股權才值錢。而今年開始,這個論調開始改變。

共享辦公也許會有它的生命力,大家都在努力證明這一點。

承受下行:分水嶺已現

近日,鉛筆道走訪了中關村一帶的多家共享辦公空間,發現行業仍未擺脫疫情帶來的下行壓力,且內部呈現分化趨勢——頭部和資深玩家的入駐率漸漸恢復,而中小玩家仍對著大片空置的工位一籌莫展。

在位于中關村核心地帶的一家共享辦公空間,鉛筆道看到,一層的大片區域已經被新東方租了下來,地下一層的部分區域也租給了叮咚買菜,留給個體租戶的位置并不是很多。

記者自稱要與好友創業,想租兩個工位,被接待人員帶到了地下一層的十人內側辦公間。一個工位的租金是1500元/月,押一付三。

“您跟朋友可以暫時先在這里辦公,但如果有人把這間整租下來,您可能得移動到別的地方?!碑斢浾咭蓡柟の粫粫甲獬鋈?,到時候沒有地方可搬,負責人表示,可以把付款方式變成押一付一,“這樣對我們雙方都比較靈活”。

在中關村創業大街的另一家知名連鎖共享辦公空間內,內側辦公間和共享大廳似乎恢復了往日的熱鬧。店長告訴記者,目前內側辦公間的工位是2000元/月,低于官網標價2600元/月,付款方式為押二付一,最短租期一個月。

這里的價位比上一家高出一個檔,可能得益于大廳里裝備齊全的水吧和寬敞舒適的沙發座。他們也更注重安全性,在辦公間里擺放了儲物柜,大廳設有門禁。來看工位的人也絡繹不絕。當記者準備離開時,店長已經在大廳和另一組客戶聊起天來。

與這家共享空間僅僅一街之隔的兩家中小品牌卻是另一番景象。

走進位于天使大廈的某共享辦公空間,當記者表示想要租用兩個工位時,接待人員將記者引至一個容納20人的內側辦公間。屋內只有兩人在辦公,讓偌大的房間顯得很冷清,而臨近門口的位置已被咖啡機和燕麥粉占據。記者詢問能否租小一點的內側房間,對方答復樓上的四人間和樓下的十人間只能整租,盡管它們絕大多數都處于空置狀態。據觀察,這家辦公空間的空置率在90%以上。

接待人員給出的價格是1500元/月,押二付一,如果租期較短,可以押一付全部。當記者詢問價格能否再降,接待人員將記者拉至一旁的會議室?!叭绻裉炷芏ㄏ聛?,我可以給您優惠到1300元/月?!?/span>

在另一家帶咖啡廳的共享辦公空間,負責人帶記者參觀了兩層的工位。一層是咖啡吧臺,對面的辦公椅歪歪扭扭地排開,一個位置900元/月;二層是獨立的內側房間+免費會議室,沒有了一層咖啡機的轟鳴聲,每個工位1300元/月。

“程維是從我們這里走出來的” ,負責人頗自豪地講起這里關于夢想的故事。在二層,半面墻的企業logo構成了這里的勛章,當中不乏一些后來為人熟知的獨角獸。但光環無法解決迫在眉睫的生存問題。據估算,該共享辦公空間的空置率在60%-70%之間。

“我們這里整體都降價了,疫情之前(二層的價格)都是1800元/月?!痹撠撠熑诉@樣介紹。如果負責人說的是真的,那么這家的工位是在打七折甩租。

以上四家共享辦公空間的生存狀況,幾乎可以勾勒出行業目前的分化狀況。

第一家辦公空間位于中關村核心地帶,雖然辦公環境一般,甚至沒有飲水機,但依靠大企業的租金和定制服務,還是安然挺過了疫情的沖擊,可以保持不錯的入駐率。

第二家知名連鎖品牌的空間,已在行業里樹立了品牌影響力,辦公環境和水吧優于大部分競爭對手,因此可以把價格租上去。

鉛筆道發現,這兩家的空置率較低。記者與接待人員講價時,都收到了“這已經是最低價”的答復,一副并不愁沒有租客的樣子。

但是與后兩家小品牌辦公空間工作人員打交道時,對方卻頻頻給出優惠條件。

那家位于天使大廈的辦公空間,裝修水平明顯優于第一家,還帶飲水機和會議室,但當場為記者降了200元租金。

在帶咖啡廳的那家辦公空間,當記者顯示出對一層工位的興趣時,負責人立馬說:“我看看能不能給您弄臺電腦,讓您在這免費用?!?/span>

這些中小品牌在疫情和頭部玩家的夾擊下,日子尤為艱難,業務人員也被逼著不惜大幅降價做生意,“能做成一單是一單”。

營收之困:開始在意“小錢”

企業逐漸復工后,部分共享辦公空間的入駐率也在慢慢回升,但行業整體的營收壓力卻似乎一點都沒有減少。

“去年,在大多數的共享辦公空間辦開放性活動,都可以接受資源置換。而今年,幾乎不可能?!币晃换ヂ摼W公司的活動運營王珂向鉛筆道說道。

除了辦公工位出租,以及通過各種創業服務收費,在共享辦公空間,通過活動空間運營舉辦各種活動也是其主要收入來源,同時也是空間集聚人氣和打造特色的重要部分。

王珂一直從事社群和活動運營工作,經常組織一些中小型的線下活動,一般考慮到活動成本,都會把活動地點放在共享辦公這種環境好,創業者集聚的地方。疫情過后,他發現,過往合作過的幾家共享辦公,合作態度都發生了變化。

“往年有不少共享辦公空間接受資源置換,通常的做法是,空間為活動組織方提供免費場地,條件是活動組織方為空間做一些宣傳,例如在活動海報里露出logo,或者是在活動通稿中,為共享辦公做一些品牌露出?!蓖蹒娲蚵犃藘杉业膬r格,其中一家的會議室兩天收費3000元;另外一家更夸張,按小時出租會議室,一小時收費500元。

不僅不接受資源置換,王珂發現,去年合作過的一家辦公空間直接關閉了其中一地理位置不錯的門店。

另外一家公司的媒體運營路霄,也發現了同樣的問題,現在想在共享辦公空間低成本辦線下活動越來越難了。

“中關村有的共享辦公空間把活動場地改成工位出租了。以前都是在他們家辦活動,結果他們告訴我以后不辦活動了?!边@樣的狀況讓路霄感到無奈。追問之下,工作人才吐露,確實是因為疫情導致現在線下活動舉辦數量受影響,與其把活動場地空置,還不如當成工位出租,這樣空間被利用起來的概率可能還大一點。

“感覺他們以前不太在意活動場地這些小錢,但是可能因為營收壓力變大,都開始想辦法降本增效了?!甭废霰硎?。

其實一直以來,營收壓力都是壓在共享辦公各玩家肩上的重擔,只是疫情讓這樣的矛盾更加凸顯,讓各家的現金流壓力更加嚴峻。

此前的媒體報道中曾提出,在疫情發生后,WeWork北京已關閉數個門店,Distrii辦伴為了緩解現金流壓力,收費方式變為押三付一、押二付三。

中小玩家日子不好過,大品牌同樣也處于憂慮之中。艱難的“上市之路”,幾乎成為共同的命運。

在國外,WeWork經營陷入危機。2019年8月,WeWork還是市值470億美元的獨角獸,然而提交IPO招股書后估值暴跌80%,上市計劃最終流產,投資圈一片嘩然。2019年11月,WeWork并開始撤出中國、印度和拉丁美地區市場。不過好消息是,WeWork中國在今年9月獲得了摯信資本2億美元的追投,標志著WeWork中國正式實現本土化運營。

在國內,優客工場仍奔波在成為“行業第一股”的路上。2019年12月,優客工場第一次向美國SEC遞交招股書,但當時WeWork上市折戟的余波未平,資本對共享經濟普遍不信任,優客工場只得打道回府。2020年7月,優客工場擬通過與OrisunAcquisition Corp.(歐利森并購公司)合并,以借殼的形式在納斯達克上市,但僅僅一個月后便撤銷了IPO計劃。

營收之困,上市之難,共享辦公萬家們,似乎一下子都站在了生死路口。

由重變輕:任重道遠

對于很多商業模式而言,疫情確實是一把“試金石”。然而,對于很多商業模式和企業來說,最終能夠壓倒它的,并非疫情。

共享辦公行業的水逆,仍然歸結于對“重資產”的依賴。共享辦公企業一般是先租下傳統寫字樓的空間,改造后再出租給企業或個人,但這種“二房東”模式想要盈利就必須保持較高的出租率。

據億歐調研數據顯示,共享辦公出租率平均達到85%時,才能保持盈虧平衡。如果按此標準,大部分共享辦公企業目前仍在失血中。

從實際情況來看,大部分辦公空間都很難做到這一點。據鉛筆道了解到,一位國內排名TOP3的辦公空間創始人曾在內部會議透露,入駐率已達70%,并稱該成績已非常不易。

2017年-2018年是共享辦公行業的高速擴張期。世邦魏理仕的研究數據顯示,2018年,共享辦公在大中華區吸納了50萬平方米的寫字樓,為2017年的3倍。緊接著2019年,資本寒冬到來,國內寫字樓市場出現下行趨勢。剛剛燒完錢的共享辦公企業,轉眼間就感受到了租金的天花板。再加之今年疫情對行業的洗牌,共享辦公企業被推到了轉型的路口。

“企業除了重資產的投資模式,也開始提供品牌輸出,運營輸出這類增值服務?!肮蚕磙k公品牌“俠客島里”CEO王宏波向鉛筆道表示,共享辦公行業正在進行“重資產”到“輕資產”的轉型?!跋啾扔谥暗拿つ繑U張,我感覺行業現在更務實,競爭也更理性了?!?/span>

王宏波透露,“俠客島里”正在對自身的運營服務進行智能化迭代,來更好地滿足后疫情時期企業對共享辦公空間的需求?!捌髽I對組織的在線化管理,比如人員和業務的變動,會有更靈活的要求。共享辦公的服務是符合這個趨勢的?!?/span>

艾媒咨詢的報告指出,共享辦公行業正在經歷“空間賦能”到“服務賦能”的轉型。面對企業更靈活的辦公需求,一些共享辦公企業開始推出定制化服務,例如夢想加就為快手的北京總部提供了整棟的定制服務;一些共享辦公品牌也在向C端場景滲透,例如氪空間在今年上線了“自由座”小程序,按天租賃大廳的零散座位,價格在100元/天左右浮動。

不過,對于已被重資產拖累的共享辦公企業而言,投資輕資產的成本也需要考慮。星空時間創始人周自強曾對鉛筆道表示,即使疫情結束,部分企業也不會立刻有培訓和咨詢服務的服務,因為他們需要先通過開展業務實現自救,輔助性業務的投入只能緩一緩。

相較于重資產,輕資產的收入相對有限,在目前資本保守的環境下能有多大沖量,也是個未知數。優客工場CEO毛大慶給公司定的目標是,2020年簽約輕資產項目100個,輕重比達到1:1。但截至2019年三季度末,優客工場輕資產模式的辦公空間為39個,占比不到23%。

共享辦公行業想變輕,仍然任重而道遠。


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