誕生于互聯網泡沫高峰期的共享辦公行業，至今仍未找到確保穩定盈利的商業模式，絕大多數企業靠資本“輸血”維生。如何盡快找到企業“輕重轉換”的平衡點，考驗創新者的智慧。

上月初，共享辦公空間運營商優客工場向美國證券交易委員會（SEC）遞交RW文件，正式撤回獨立IPO申請，表示“鑒于當前的資本市場狀況，公司正在考慮其他替代方案，并決定暫不進行證券的發行和出售”。

一個月前，優客工場宣布已經與在納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司）Orisun Acquisition Corp達成合并協議。該公司計劃收購優客工場全部股份，在交易完成后，新公司將以新的股票代碼在納斯達克掛牌交易。換言之，優客工場將通過SPAC方式完成在美上市。接近該交易的投行人士透露，最快能在第三季度走完全部流程。

截至2019年12月31日，優客工場的營業網點共覆蓋中國及新加坡的46座城市，總計211個共享辦公空間，入駐會員超過70萬。財務數據方面，2019年優客工場的凈收入為11.79億元人民幣，較2018年的4.49億元大幅增加。優客工場預計，2017年至2022年收入的復合年增長率將為66%。

優客工場圓夢國內共享辦公“第一股”，雖然過程有些曲折——并非通過獨立招股上市的方式，而是“借殼”。2019年年底，優客工場向美國SEC遞交IPO招股書，但類似WeWork遭遇的坎坷一樣，優客工場的IPO申請最終未能成功。這次它靠“借殼”完成上市，雖然不是最優選擇，但無論如何總算是“功德圓滿”。

與此同時，已經被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來了久違的好消息。7月13日，WeWork董事長馬塞洛·克勞爾在接受采訪時表示，在經歷了動蕩的一年后，WeWork將于2021年實現盈利……共享辦公領域持續傳出利好消息，讓這個沉寂多時的行業似乎又一次顯現生機。

擺脫困境的“背水一戰”

根據這次公布的收購協議，合并后的優客國際將在納斯達克上市，優客工場現有股東和管理層也將獲得7000萬股優客國際的普通股。合并上市之后，優客工場的市值將達到7.69億美元。

那么，對于優客工場而言，這7.69億美元的市值值得慶幸嗎？答案并不樂觀，從以往優客工場的融資及估值來看，這次借殼上市可以稱之為典型的“流血”上市。

根據公開資料顯示，早在2018年11月完成2億美元D輪融資時，優客工場的估值就已經高達28.57億美元。此后在2019年4月和7月，其又分別拿到了龍熙地產（逾2億元戰略投資）和其他相關機構的融資，雖然沒有公布相應估值，但估值上漲是必然的。通常情況下，按照正常創業公司融資的規律，D輪之后再拿到兩輪融資，優客工場的估值大概率要接近40億美元。

但如今，通過這種“借殼”方式實現上市的優客工場，市值僅有7.69億美元，約為2018年估值的四分之一，盡管沒有像WeWork那樣估值暴跌——從最初700億跌至不到100億，但也絕對難言樂觀。

對于優客工場此次采用的上市方式，相關證券行業分析師表示，“與我們通常認知的借殼上市不同，美股的SPAC是通過設立一家沒有任何業務只有錢的公司，也就是自己造一個殼，然后通過這個殼來并購自己的目標企業，達到實現上市的目的?！?/span>

通過這種方式實現上市，其優點和缺點都很明顯，上述分析師強調，“這種方式的優點是風險小、門檻低、周期短，優客工場之前提交招股書獨立IPO失敗之后，只能選擇這種門檻更低的方式。缺點則是并購公司的股票價格會比IPO低很多，因為這種模式下不能直接面向二級市場的投資人，價格只是交易雙方談判決定的，不會受其他因素影響?！?在他看來，通過SPAC方式上市的公司，前期只能在場外柜臺交易系統（即OTCBB）上市，后續還存在轉板方面的難題。

優客工場的創始人此前在接受采訪時曾表示，融資的目的是為了更大的發展，并不是單純為了“續命”。但優客工場的財務表現卻很難支撐這種說法。根據其去年底提交的招股書顯示，2019年前9個月，優客工場虧損額約為5.73億元。而此前兩年即2017和2018年度，優客工場的虧損額分別為3.73億元和4.45億元。

對于互聯網領域的創業公司而言，虧損可能不算什么，只要市場空間夠大，規模成長迅速，現金流健康，資本市場就會給予足夠的支持。這種情況通常會直接體現在估值和股價上，比如拼多多、美團等，雖然每個季度虧損巨大，但其增長的勢頭以及健康的現金流，足以支撐估值和股票的堅挺。但共享辦公領域近一年來的狀況卻迥然不同，長時間的虧損，令投資者對這一行業內的新創企業開始敬而遠之。

或許是WeWork泡沫破碎帶來的連鎖反應，外界對共享辦公這個市場未來究竟有多大的發展前景明顯存疑。有數據顯示，優客工場的經營現金流從2017年至2019年前9個月始終為負；從2015年創立至今整體虧損已經達到15億元；在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在2020至2022年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下，“借殼”上市可以說是其擺脫困境的“背水一戰”。

創新行業難逃“傳統”

互聯網形態的創業公司能夠獲得更高估值，幾乎是資本市場的共識。過去幾年來，我們看到包括小米、富士康在內的企業在上市后都在拼命給自己扣上一頂“互聯網公司”的帽子，為的就是獲得資本對互聯網公司的青睞以及高估值。

但商業模式和收入結構是不會騙人的。上市已經兩年的小米近期股價剛剛重回發行價，富士康如今的股價也只有14元左右，跟兩年前的發行價13.77元相差無幾。要知道，這二者可都是各自行業中的佼佼者。同樣，優客工場和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯網公司，但從本質上來看，它們依舊是業務模式非常傳統的重資產運營企業。

作為行業頭部獨角獸的WeWork是最好的例子。這家企業此前瘋狂膨脹的估值（曾高達700億美元）以及申請IPO的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業的現狀。當初WeWork在招股書里超過100次提到了自身擁有的科技屬性，但是過重的運營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界，其只是個“傳統行業的二房東”。

仔細觀察WeWork等共享辦公企業喜歡使用的“技術連接”“大數據化平臺運營”等詞匯，都是想靠優化空間布局、節能環保、環境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性，這種做法，現在看來非常牽強。

實際上，無論是WeWork還是國內的一眾共享辦公企業，其生意本質都非常好理解。簡單而言，就是和物產所有者（房東）簽下長約，進行裝修之后再轉租給個人或者中小企業，同時通過較好的信息化管理手段進行運維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣，只不過一個是用來居住、一個是用來辦公。

誠然，對于中小創業團隊而言，WeWork這樣的環境與經營模式相較于傳統寫字樓有更多優點，但這種便利與其互聯網企業的商業模式并沒有深層邏輯關系。因此，我們看到危機之下的WeWork只能通過大規模裁員、剝離“非核心”業務以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區的辦公樓租約，來緩解自己的資金危機，采用“緊急瘦身術”迎來所謂的“盈利”。

“輕重轉換”挑戰艱巨

與那些傳統房產公司一樣，重資產、低毛利是共享辦公行業始終無法擺脫的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統房產中介都開始向輕資產的互聯網平臺轉型，如何調配輕重資產的比例，也成了所有共享辦公企業的頭等大事。

今年4月，優客工場曾提出“輕資產、重賦能”的戰略轉型。按照規劃，優客工場未來資產輕重比要達到約1∶1，其中輕資產模式包括運營托管、品牌輸出和U Suite。這里面的運營托管是最直觀的“輕”方式，即公司未來希望扮演一個管家的角色，不買、不租（房源），單純只是為用戶提供管理服務。

對此，相關互聯網行業分析師表示，“這種運營托管形式在房地產行業并不少見，包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運營，酒店的業主另有其人，萬豪、喜來登作為運營方只負責日常運營和管理?！?/span>

至于優客工場所提出的運營托管模式，該分析師指出，“這確實是一種輕資產運營方式，但想要讓業主放心與你合作，需要有足夠強的品牌影響力以及非常專業化的管理水平。在這方面，國內所有共享辦公初創公司成立、運營的時間都還太短，沒有多少優勢可言?！?/span>

向輕資產轉型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對于共享辦公企業而言，入住率確實是決定它們生死的主要指標。遺憾的是，這種相對便捷的租住優勢，并沒能為行業帶來理想的入駐率。根據艾媒咨詢發布的最新數據顯示，截至2019年底，國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足七成，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。今年在疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業在入駐率方面的壓力，相較于去年更是進一步擴大。

房租是反映市場冷暖的另一個重要指標。在北京朝陽區望京某共享辦公場所工作的曹先生在交流時透露，“目前感覺大廈里不少公司都搬走了，人確實比去年少了很多。我沒細數，但看上去入駐率可能只有一半?！蓖瑯釉谥嘘P村創業大街以及海淀區上地辦公區，共享辦公項目內類似的情況也不鮮見。

根據房地產咨詢機構仲量聯行的數據顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續承壓下滑，錄得環比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情導致租戶退租并推高空置率，目前空置率接近5%。

身處市場低迷期，優客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么，如何改變盈利難、盈利模式單一的短板，現在看來仍然缺少清晰的答案。優客工場創始人曾坦承，“想實現真正的顛覆與創造，恐怕還得有十年的培育期要走”?？匆幌隆案舯凇鄙虡I模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業在股市的近況，未來這十年，共享辦公這一商業模式仍將充滿挑戰與磨難。

共享辦公為何突然遇冷

一方面，進駐共享辦公的企業多為中小型創業公司，前兩年過熱的互聯網熱潮涌現出許多O2O、共享經濟領域的玩家，而如今流量紅利消失，資金匱乏，轉軌的小微型創業公司數不勝數。主要客戶數量驟減，共享辦公企業的日子自然也就不會太好過。

另一方面，大多數共享辦公企業只是“二房東”，沒有能力為入駐企業提供實質性創業孵化服務。入駐前承諾的創業輔導、資源對接、融資等服務，待租金交完后，都是空談。這樣的服務水平，對于寄希望于獲得資源支持的創業公司來說，有點后悔來不及，這也給共享辦公行業帶來了負面影響。