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        華潤置地過去幾年對上海寫字樓商辦業務認識的更迭

        觀點地產網 在不動產領域,寫字樓因其良好的現金流且較低的運營難度,成為愈來愈多投資者周期性配置的首選。對于這個細分市場,華潤置地作風低調,但野心勃勃。

        觀點地產新媒體不完全統計,過去近一年以來,華潤置地在華南大區、華東大區、華北大區先后舉行品牌戰略發布會,目的多指向更迭公眾對其寫字樓項目的認知。

        回溯最近一次興師動眾發布新產品,是2019年4月華北大區推出華潤時代中心、華潤昆侖中心等六個產品。

        商業地產運營相對具備優勢的房企,諸如中海地產、華潤置地、龍湖等,不同產品線兼而有之。但這些企業選擇了截然不同的發展方向,一種主打商務寫字樓,一種走上了迎合消費升級需求的購物中心道路。

        華潤置地屬于后者,它在近年年報上不厭其煩地重申:“購物中心為代表的投資物業是本集團重點發展的業務板塊?!苯刂?018年,華潤置地在營投資物業總建筑面積921.12萬平方米,其中商業(購物中心)占53%;投資物業營業額人民幣95.2億元,購物中心占72%。

        然而寫字樓業務逐漸展現成為黑馬業務的潛力,因為核心城市產辦需求上升,以及資本市場對投資組合分散風險和穩定現金流的追逐,華潤置地也不斷刷新對寫字樓的重視度。過去四年,該公司未入市寫字樓面積年復合增長率達34%,遠高于商業(購物中心)及酒店。

        6月21日,華潤置地、上海地產聯合打造的上海陸家嘴濱江中心項目正式發布案名,華潤置地華東大區的高層稱之為“在長三角的又一大辦公產品系列”。而該項目的誕生,與2018年華潤參與設立的150億產業基金有千絲萬縷的關系,映射出一條輕資產化的路徑。

        隨著房地產從增量轉向存量,多方勢力面臨混戰。

        非均衡發展

        華潤置地的寫字樓在近幾年比重逐漸提高,反映出其對“城市綜合投資開發運營商”的發展內涵有了不同的思考,對于新任董事局主席唐勇而言,這也成為他未來的主要工作之一。

        1994年,華潤入股華遠后開始接觸商業地產開發,上世紀90年代開發的項目包括上海華潤時代廣場、北京華潤大廈、北京鳳凰城等。但直到2004年深圳萬象城試營業,華潤置地才真正奠定了在商業地產領域的領先地位。

        時至今日,深圳萬象城仍是華潤置地唯一年租金收入過10億的購物中心,在該公司54個在營投資物業里屬于現象級存在。

        萬象城的成功,為華潤置地的商業地產版圖打下了基礎,該公司開始明確“住宅+持有物業+增值服務”的發展戰略。這種轉變類似香港房企上世紀的“租售并舉”轉型,例如新鴻基地產自上世紀70年代末起加大投資物業占比,至今已基本實現投資物業土儲占比約50%。

        相比于港企,華潤置地走租售并舉的路線僅十五年,加上內地過去仍以住宅開發為主導,導致其物業結構仍較為不平衡。觀點地產新媒體了解,2015-2018年,華潤置地的土地儲備中,投資物業占比分別為13.4%、15.1%、16.7%及15.8%,比例較過往有所上升且相對穩定。

        而以“萬象城”為拳頭產品進行復制的戰略,同樣也使得華潤置地投資物業業態分布失衡。

        按在營建筑面積分,過去四年商業(購物中心)分別達293.85萬平方米、318.87萬平方米、385.69萬平方米及487.80萬平方米,占比最高達到59.82%;相比之下,寫字樓占比僅在6.87%-8.29%之間。

        按營業額分,過去四年華潤置地來自投資物業的營業額分別為66.5億港元、72.5億港元、87.8億港元及95.2億元人民幣,其中2017年、2018年購物中心占比分別達到69.93%、72.06%,佐證了購物中心作為其重點發展業務板塊的意義。

        觀點地產新媒體了解,截止2018年,華潤置地共有34個購物中心開業,包括22個萬象城、12個萬象匯。而未來兩三年該公司還將迎來新建購物中心投入運營的持續高峰期,包括至2021年將有81個購物中心在營,另有22個購物中心于2021年后開業。

        在3月底華潤置地業績會上,唐勇談及上述新增商場開業的計劃時,表示它們“為公司未來業績增長帶來持續動力”。

        商辦業務傾斜

        “萬象城”不僅為華潤置地貢獻了穩定的租金收益,還為它的品牌知名度、上市公司估值都產生了提高效應。相比之下,其它在營投資物業則略顯黯淡。

        據觀點地產新媒體查詢,華潤置地自發布2017年年報起開始將不同投資物業的營業額進行列示。其中過去兩個財年,華潤置地的寫字樓營業額分別為12.6億港元、12.4億元人民幣,僅為購物中心同期營業額20%左右,也不及酒店業務,可以說是貢獻最弱的投資物業。

        上述收入結構僅反映在營投資物業的分布。從未落成啟用物業的角度審視,則可以發現華潤置地近幾年的戰略中心調整。

        華潤置地披露的數據顯示,2015-2018年在建及擬建投資物業中,寫字樓部分的總樓面面積從95.42萬平方米最高增加至257.57萬平方米,至2018年底為229.15萬平方米;過去四年寫字樓在建及擬建物業總樓面面積復合增長率33.91%,遠高于酒店(26.31%)和商業(9.14%)。

        同時,截止2018年底,華潤置地在營寫字樓總樓面面積63.29萬平方米。這意味著,未來數年入市的寫字樓體量將是現在的3.6倍。

        在年報數據背后,是華潤置地過去幾年對上海寫字樓商辦業務認識的更迭。

        早在2015年3月底,華潤置地在深圳發布首個寫字樓運營服務品牌“Officeasy”,目的之一便是“推動其在商務辦公領域的進一步發展”?!百Y產管理”的概念也愈來愈多地被華潤所提及,Officeasy此后兩年開始從華南大區復制到上海、太原等其它大區的城市。

        可供對此的是2017年,華潤置地將旗下商業地產事業部調整為一級組織架構,預示著商業地產發展與住宅開發兩大業務將平行發展。但在公開資料報道中,外界更多是將此次商業地產的架構調整等同于購物中心業務獨立開來,對于華潤置地的寫字樓則甚少提及。

        過去兩年華潤置地的寫字樓相關發布及推廣,仍集中在幾大區域公司。這是華潤置地過往管理架構的特點之一,總部對地區公司的授權相對大,與萬科存在相似之處。

        而不同區域,對于寫字樓業務的探索也不盡一致,透露著一股“賽馬機制”的氣息。

        據觀點地產新媒體不完全統計,僅過去一年,華潤置地旗下華南、華東、華北大區均有寫字樓發布動態,這也是該公司業績貢獻最大的三個區域。

        其中華南大區旗幟鮮明地表示要“重點更迭公眾對于寫字樓項目的認知”,披露已有10個項目、近130萬平方米在營在建辦公面積;華東大區借助萬象城購物中心的品牌優勢,推出萬象版寫字樓“MIX”系列;華東大區則延續共享辦公及高端兩種產品線,今年主推6個項目,并擁有近百萬體量的寫字樓及園區。

        此外,今年上半年,華潤置地華東大區在商辦領域動作相對頻繁,包括1月聯合中信、萬得信息擊敗新鴻基、太古,以總價58.02億元首次競得上海靜安區商辦地塊,樓面價6.52萬元/平方米刷新紀錄;6月21日,華潤置地與上海地產合作的陸家嘴濱江中心正式發布,體量20.4萬平方米。

        對于寫字樓戰略的相關調整,觀點地產新媒體致電華潤置地相關高層,截止發稿時未獲回應。

        寫字樓磁場

        作為央企華潤集團旗下房企,華潤置地對于質量、效益的重視程度更甚于民企,“高品質、高效率、低風險”的增長口號足以說明其審慎。

        發展持有物業需要龐大且穩定的現金流支撐,對于房企而言這主要通過發展物業來實現。以華潤置地為例,上文提及其土地儲備中大約85%屬于發展物業類型;去年該公司實現簽約銷售額2106.8億元,同比增長22.3%。

        上述銷售也有部分來自寫字樓散售的貢獻,華潤置地并非將所有寫字樓都列入投資物業清單里。

        比如,今年4月,位于深圳的華潤前海大廈獲批預售許可證,涉及289套商辦產品,均價約8.4萬元/平方米。還有消息稱,深圳華潤大沖中心原計劃出售,但由于出租情況良好轉而選擇部分自持。

        與香港房企或私募基金常采用方式不同,華潤置地盡管選擇將部分投資物業散售,但總體而言甚少放售整個項目。

        觀點地產新媒體了解,曾經有人問華潤置地相關人員是否會考慮出售旗下核心投資物業,華潤方面給予了否定的答案。該人士追問,“那你們的重資產會不會沉淀很多資金?”華潤工作人員稍作猶豫后回答,“我們是央企?!逼髽I屬性似乎既是華潤置地的底氣,也是一種桎梏。

        從回報率角度看,截止2018年,華潤置地2014年以前開業的7個購物中心平均成本回報率(Yield on Cost)達到37.0%,同比增加4.6個百分點;2014年及以后開業的27個購物中心約為11.9%,同比增加2.9個點。

        優秀的回報率促使華潤投入更大力度發展購物中心,對于寫字樓卻甚少提及,過去多年來它大約僅有10個在營寫字樓項目,相當于不及中海的1/4。

        但外界對目前的投資物業形勢有了不同看法。

        房地產估價師及經紀人張翹楚對觀點地產新媒體表示,華潤在一二線城市建造高端零售商場及高端住宅,而零售受網購侵蝕,住宅也受到限購限價等政策影響,若要維持固定的現金流模式,開發高端寫字樓會較有保障。

        他同時表示,一般而言香港的寫字樓回報率約1.9%-2.3%,內地一線城市如北上深等寫字樓回報率約4%-5%?!皩懽謽堑幕貓舐时确帐焦⒒蛏虉龈?,同時管理與營運成本較低,凈回報率也相對理想?!?/span>

        另一種觀點則指向跨境投資者在內地掀起的商業地產熱潮。世邦魏理仕披露,今年一季度,全國大宗商業地產交易總額超過530億元,其中外資占比約50%;其中寫字樓成為更多(36%)投資者配置的首選。

        一位不具名的資本人士對觀點地產新媒體稱,此前某金融機構在北京將一個商場、酒店項目改造成寫字樓,租金翻了一倍以上。其同樣認為,外資會越來越看好中國經濟的凈增長。

        正因如此,華潤置地對寫字樓的投資動機可以得到更多解釋。其呈現出更加注重投資組合的分散風險和穩定現金流,對資本增值的追逐也較以往理性,與外界的一般印象有所不同。

        在商辦寫字樓的發展戰略上,還有包括萬科、中海、招商等一批國內房企呈現相似的特點。

        比如北京萬科醞釀數年的“曼哈頓計劃”,中海運營的42棟甲級寫字樓以及聯合辦公OfficeZip探索;招商蛇口4月份推出首個寫字樓服務品牌,以及深圳7個核心項目;花樣年董事局主席潘軍也表示,未來深圳的舊改項目不全部銷售,會留一部分物業持有發展。

        群雄逐鹿之下,受制于經營管理、風險管控等嚴格限制,華潤置地近年來轉向了輕資產擴張。

        其中最為典型的是私募股權基金形式,2016年起華潤置地涉足多只地產基金,包括2017年啟動35億元寫字樓基金,2018年與上海地產集團、中國人壽聯合成立150億房地產投資基金。

        與上海地產成立的基金,用于位于上海核心區域的寫字樓、酒店、商業、租賃住房等物業,其中上海地產世博B06項目有望成為首個種子項目。而上文所提今年6月21日華潤置地、上海地產合作亮相的陸家嘴濱江中心,無論是位置還是體量均與世博06項目接近。

        拓展閱讀:上海寫字樓? ?陸家嘴寫字樓? ? ? 華潤時代廣場

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